매년 변하는
부동산 절세 전략
총 정리

세법을 이해해야 부동산 시장이 보인다

‘세법 개정안’은 매년 정부가 대내외 경제 환경을 고려하여 정기적으로 내놓는 방안이다. 경기가 호황이라면 세금을 좀 더 거두어 시중의 유동성을 줄이기 위해, 불황이라면 세제 혜택을 늘려 경기를 살리고자 변화를 주는 것이다. 대표적으로 ‘감면주택 제도’가 있다. 감면주택 확인 도장을 받으면 추후 다른 주택 매각 시 감면주택을 주택 수에서 제외하고 해당 감면주택 양도세를 취득 후 5년간 100% 감면해줬다. 대표적으로 ‘서울 마곡’, ‘경기도 광교 신도시’ 등이 큰 혜택을 봤다. 이렇듯 세법 개정안을 잘 활용하면 상당한 이득을 누릴 수도 있다.
세법은 ‘국세’와 ‘지방세’로 나뉘는데 ‘국세’는 중앙정부의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 소득세법, 법인세법, 상속 및 증여세법, 종합부동산세법 등이 있는데 우리가 많은 관심을 두는 양도세는 소득세법 중 하나다. ‘지방세’는 지방자치단체의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 취득세, 재산세 등이 있다. 정부는 매년 7월 중에는 국세 관련 세법 개정안을, 8월 중에는 지방세 관련 세법 개정안을 발표한다.
향후 추가로 나올 수 있는 내용으로는 대출규제 그리고 조정대상지역 추가 지정 등이 있을 것으로 예상된다. 앞서 말한대로 8월 공급대책의 핵심은 ‘수요 분산’인데 이를 통해 사람들의 불안한 심리를 잠재우면서 아파트를 지을 시간을 보는 것이 정부의 목표일 것이다.
다만 여전히 서울 신축 아파트에 대한 사람들의 갈망이 높고 이를 제대로 해소하지 못한다면 부동산 시장은 과열될 것이고, 정부는 여기에 규제를 가할 것이다. 이를 비켜간 곳으로 사람들의 수요가 이동하는 풍선 효과 등의 악순환이 발생할 가능성도 고려해야 한다.
이를 토대로 예측했을 때 향후 ‘대출 규제’가 나올 가능성이 높다. 지난해 9월 스트레스 DSR 2단계가 시행되었는데 이보다 ‘금리 인하 가능성’ 때문에 투자 심리가 살아날 수도 있다. 그럴 때 정부가 꺼내들 수 있는 건 바로 대출규제다.
또 하나 고려할 수 있는 규제는 ‘조정대상지역* 신규 지정’이다. 알다시피 조정 대상지역에서 신규 주택을 취득하면 반드시 2년 거주를 해야 양도세 비과세가 가능하다. 또한 취득 당시는 비조정대상지역이었을지라도 추후 매각 시 다주택상태이고 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 양도세 증과에 해당되어 상당히 많은 양도세를 부담해야 한다.

예상치 못한 손실을 일으키는 취득세와 보유세

2020년 8월 지방세법이 개정되면서 다주택자나 법인이 주택을 구매할 때 개인은 최고 12%, 법인은 12%의 ‘취득세 중과세율’을 적용하기 시작했다. 이중 다주택자 중과세 적용 기준은 ‘세대 기준 주택 수’다. 주민등록상 가족 여부와 세대원의 주택 수가 기준이므로 주민등록에서 분리하면 주택 수 일부를 줄일 수 있으니 참고하자. 예를 들어 부모 세대가 2주택인 상태에서 추가 신규주택을 매입하면 최고 8% 취득세율이 적용되는데, 여기서 자녀는 무주택이므로 자녀 명의로 1채를 구입하면 1~3%이므로 주택 수는 적은 자녀 세대가 훨씬 유리하다고 볼 수 있다.
개인은 주택 수가 늘어날수록 취득세율은 최저 1%에서 12%까지 올라가는데 여기서 중요한 점은 조정대상지역과 비조정대상지역으로 이를 구분한다는 것이다. 다만 처음 매수하는 주택은 규제 지역 상관없이 1~3% 기본세율을 적용하므로 가능하다면 첫 주택은 조정대상지역의 물건을 매수하는 것이 유리하겠다. 참고로 두 번째 매수한 주택이 조정대상지역에 있으면 8%, 비조정대상지역은 1~3%의 기본 세율이 적용된다.
한편, 보유세는 자산을 보유할지 처분할지를 결정한다. 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉘며 특히 부담이 되는 게 종부세다.
이를 계산하기 위해서는 해당 부동산의 ‘공시가격’을 숙지해 놓아야 한다. 공시가격은 정부에서 매년 4월 말 발표하며 전년도 부동산 시장이 하락했다면 이듬해는 하락하거나 조금 높기 때문에 전반적인 시장 상황이나 공시가격 현실화율 로드맵의 개편 유무 등을 고려한다면 공시가격을 어느 정도 유추할 수 있다. 이를 기준으로 과세대상 부동산에 세금을 부과하여 소유자들에게 비율대로 배분되는 것이 재산세다. 종합부동산세는 개인 기준의 세금으로 과세 대상 부동산을 얼마나 보유하고 있는지에 따라 1주택은 ‘1세대 1주택’ 기준의 과세를, 2주택 이상은 중과세를 적용하는 방식으로 책정된다. 이를 미리 계산하여 보유세 부담이 크다면 적절한 방법으로 처분하고 반대의 경우 좀 더 느긋하게 운영하여 현명한 자산관리로 이어가 보자. 참고로 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일로 단 하루를 보유하더라도 1년치 보유세를 부담해야 하니 시기를 잘 맞추어 매수 및 매도하자.

증여와 상속이 부의 이전을 실현한다

대가 없이 유무형의 재산 또는 이익을 전가하거나 타인의 재산 가치를 증가시켰다면 ‘증여’, 이 과정이 사후에 진행되면 ‘상속’이다. 자녀에게 부동산을 효율적으로 이전하기 위한 핵심은 단연 ‘증여세’와 ‘상속세’다.
부동산을 증여 받은 자녀는 ‘수증자’, 부동산을 증여한 부모를 ‘증여자’라 하며 증여자에게는 특정한 세금이 부과되지 않는다. 하지만 수증자인 자녀는 ‘증여세’ 뿐만 아니라 자산을 이전함에 따른 ‘취득세’까지 부담해야 한다. 이를 ‘증여 취득세’라 하며 일반적으로는 3.5%의 취득세율을 적용하고, 자산이 ‘조정대상지역’에 위치하면서 공시가격이 3억 원 이상일 때는 12%로 ‘중과’된다.
증여세를 예측하기 위해서는 계산 구조를 잘 알아두고 어떤 흐름으로 계산되는지, 절세 포인트가 어디에 있는지 정도만 살펴보아도 충분하다. 먼저 증여할 재산의 시장 가치인 ‘증여재산가액’은 증여자 당 10년 안으로 맞춰야 한다. 증여세율 10%에 따라 세금을 부과하지 않는 공제금액은 20세 이하는 2,000만 원, 21세 이상은 5,000만 원이다. 이때 ‘직계존속 배우자’를 ‘동일인’으로 보는데, 10년 내 아빠와 엄마가 각각 1억 원을 자녀에게 증여하면 모두 합산하여 총 2억 원에 대한 증여세가 과세되는 것이다. 그렇기 때문에 부모가 10년의 기한을 두고 증여하는 것이 좋고 기한을 확보하기 위해 되도록 일찍 중요하는 것이 좋다.
수증자가 떠안은 채무에 대해 증여세를 과제하지 않는 ‘채무인수액’ 차감 전략도 있다. 예를 들어 증여하려는 부동산이 5억 원이고 이 중 채무가 3억 원이 일 때, 증여 받는 자녀는 추후 임차인의 보증금을 상환해야 할 의무가 있으므로 이를 차감한 2억 원에 대해서만 증여세를 부담하면 된다. 증여는 수증자의 ‘재산 이익’에 대해서만 과세되는 것이다.
‘증여재산공제’도 하나의 방법이다. 증여재산가액에서 채무인수액을 차감하고 동일인의 10년 내 증여재산은 합산하여 과세 전 한 번 더 공제해 주는 것이다. 이를 ‘증여세 과세가액’이라고 하며, 10년마다 적용할 수 있다. 이 역시 일찍 증여하는 게 유리한 이유다.
최근 신설된 ‘혼인 또는 출산 증여재산공제’는 혼인 또는 출산 시 둘 중 하나에 대해 통합 1억 원의 공제 받을 수 있는 방법이다. 혼인의 경우 ‘혼인신고일’을 기준으로 이전 2년 및 이후 2년, 총 4년 안에 직계존속에 한하여 적용 가능하다. 출산은 자녀의 출생일부터 2년 이내이며 증여자는 직계존속, 공제한도는 통합 1억 원으로 동일하다. 모두 2024년 1월 1일 이후 증여 받는 사람부터 적용된다.